Продажа квартиры и материнский капитал разбор острых ситуаций

Статья на тему: "Продажа квартиры и материнский капитал разбор острых ситуаций" от профессионалов для людей. Обязательно дочитайте до конца.

Продажа квартиры под материнский капитал: риски продавца и покупателя

По статистике, большая часть выдаваемых в РФ материнских капиталов используется для приобретения жилья. Нередко с возможностью использовать данный вид господдержки молодые семьи решают купить квартиру. Приобретение подобного жилья под материнский капитал особо не отличается от аналогичных сделок при другой форме оплаты, однако многие продавцы боятся идти на такие условия передачи средств, ссылаясь на некоторые риски.

В сегодняшнем материале наш ресурс хотел бы максимально подробно осветить именно эту тему, ответив на главный вопрос – «Рискует ли продавец квартиры при использовании со стороны покупателей средств из материнского капитала или нет?».

Немного о материнском капитале

Что такое материнский капитал? Фото № 1

Материнский капитал – это вид государственной поддержки, которая активно предоставляется гражданам РФ уже более 10 лет. Суть данной помощи заключается в том, что семья, «родившая» или усыновившая 2-ого ребенка после 1 января 2007 года, получает право получить некоторую сумму средств от государства в виде помощи.

Последняя может быть использована для нескольких целей, одна из которых — улучшение жилищных условий или приобретение нового жилья. Получить средства по материнскому капиталу представляется возможным только после наступления 3-летнего возраста того ребенка, по рождению или усыновлению которого он был выдан.

Стоит отметить, что обналичить капитал под «честное слово» не получится. Госорганы, занимающиеся распределением данной господдержки, тщательно следят за тем, чтобы положенные деньги тратились по их целевому назначению, выбранному самой семьей, которая использует капитал.

Порядок приобретения жилья с помощью материнского капитала. Фото № 2

В частности, получить положенную помощь в виде денежных средств сможет только та семья, которая уже заключила договор купли-продажи квартиры и по нему обязуется уплатить определенную часть средств. Помимо этого, можно воспользоваться и другой формой использования положенных денег. Точнее, семья имеет право получить кредит, купить на данные деньги жилье, а затем погасить его полностью или частично при помощи материнского капитала.

Таким образом, получается, что материнский капитал – это основательно продуманная государством поддержка гражданам, использовать которую не по назначению не получится. Вследствие этого думать о его нецелевой растрате даже не приходится.

Любая семья, решившая воспользоваться господдержкой, должна предоставить в специализированные органы основания для ее получения и только после этого средства могут быть получены на руки, а зачастую переведены на банковский счет лица, оказывающего семье услуги по целевому использованию средств капитала (к примеру, продавцу покупаемой квартиры).

Риски продавца квартиры и способы их минимизации

Чем рискует продавец, продавая квартиру, купленную на материнский капитал? Фото № 3

Беря в учет представленную ранее информацию, можно констатировать: продавец квартиры под материнский капитал практически не несет никаких рисков. Главным из последних является возможность контактирования с неответственными покупателями. Однако подобное явление способно лишь отсрочить получение положенных средств, но ни в коем случае ни сделать его не возможным.

Помимо этого, есть небольшой риск того, что недобросовестный покупатель захочет обмануть продавца с количеством средств, которые могут быть использованы для приобретения жилья по материнскому капиталу, но это большая редкость.

В любом случае, все потенциальные риски не только достаточно малы, но и очень просто нейтрализуемые. Для того чтобы максимально минимизировать всевозможные риски, продавцу достаточно проделать следующее:

  • Во-первых, обязательно перед заключением договора запросите у покупателей выписку с лицевого счета маткапитала, которая выдается Пенсионным Фондом в течение 5 дней после официального обращения туда с соответствующим заявлением. В данной выписке будет указано имеющееся количество средств капитала, которые могут быть использованы для приобретения жилья, узнав их размерность, любой продавец сможет удостовериться в честности покупателей.

Как минимизировать риски продавца? Фото № 4

  • Во-вторых, в договоре купли-продажи важно четко отметить все нюансы уплаты средств, используемых из материнского капитала. Как минимум, в тексте соглашения необходимо указать:
  • банковские реквизиты, по которым средства из маткапитала перейдут продавцу;
  • размер средств, которые будут использованы из маткапитала для покупки квартиры;
  • обязанность покупателей после заключения договора в течение 5 дней посетить Пенсионный Фонд и подать соответствующее заявление на передачу средств;
  • при нехватке средств материнского капитала для погашения всей стоимости квартиры – дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления средств.
  • И в-третьих, заключать договор купли-продажи квартиры при использовании маткапитала необходимо в натуральном виде и с нотариусом. Прибегать к электронному оформлению документа с использовнием электронной цифровой подписи сторон сделки не стоит, так как на данный момент это может вызвать некоторые проблемы при регистрации соглашения в полномочных госорганизациях, тем самым добавив проблем продавцу.

Придерживаясь таких простых рекомендаций, минимизировать какие бы то не было риски очень просто. Главное в данной процедуре – грамотный подход к делу и соблюдение действующих законов, а также юридических тонкостей заключения подобных сделок.

Риски покупателя при покупке жилья под материнский капитал

Риски покупателя при покупке жилья, приобретенного с использованием материнского капитала. Фото № 5

Многих граждан РФ интересует и другая сторона рассматриваемого сегодня вопроса, а точнее то, несет ли какие-либо риски покупатель жилья под материнский капитал или же нет. Ответ на такой вопрос крайне прост – нет, не несет. Однако важно понимать, что покупатель не несет риски исключительно в плане использования материнского капитала в качестве оплаты.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Однако на деле случаются ситуации, когда у семьи появилось желание приобрести с помощью средств материнского капитала жилой дом с расположенным под ним земельным участком. Деньгами от капитала оплачивается только жилье.

Земельный участок покупается с помощью собственных или заемных средств. В договоре покупки домовладения стоимость дома указывается отдельной суммой от стоимости земли.

Оформлять такую сделку можно как одним договором, описывая порядок оплаты обоих объектов, так и разными договорами, но с обязательным условием одновременности. Так же нужно учесть, что исходя из земельного законодательства, сколько собственников будет на дом, в таких же долях покупается и земля.

То есть, при грамотном внесении всей информации в договор, уплата средств из маткапитала будет зафиксирована железобетонно, поэтому недобросовестный продавец присвоить их себе обманом не сможет. При этом крайне важно, чтобы весь договор купли-продажи был оформлен юридически грамотно и полностью исключал всевозможные риски для обеих сторон сделки.

Читайте так же:  Как отразить аванс в 6ндфл

Организовать соглашение таким образом можно лишь при обращении к профессиональному юристу и нотариусу: первый – поможет составить договор, второй – проверит его законность и нотариально заверит.

Как видите, продажа квартиры под материнский капитал не имеет особых рисков ни для продавца, ни для покупателя, естественно, с тем условием, что оформлена юридически грамотно. А проследить за чистотой сделки не так уж сложно – достаточно обратиться за помощью к профессионалу. Надеемся, сегодняшний материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в заключение сделок!

Дополнительно о продаже квартиры, приобретенной с помощью средств материнского капитала, вы можете узнать, посмотрев видео:

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

– Можно ли продать квартиру на стадии строительства, если при покупке жилья по ДДУ был использован маткапитал?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева:

Закон предусматривает использование средств материнского капитала в том числе и на приобретение квартиры в строящемся доме. Особенностью приобретения квартир в домах-новостройках является отсрочка в оформлении права собственности на приобретаемое жилье. В связи с этим для перечисления средств материнского капитала при покупке квартиры в строящемся доме Пенсионный фонд дополнительно требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей.

Соответственно, продажа квартиры в доме-новостройке, приобретенной с использованием средств материнского капитала, без наделения детей долей собственности в ней будет являться нарушением данного родителями обязательства. В этом случае будет считаться, что права детей ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не были улучшены.

Однако выходом из данной ситуации, на наш взгляд, может быть переоформление ранее выданного родителями обязательства о наделении собственностью всех членов семьи теперь уже на другую квартиру при условии согласования данного вопроса с Пенсионным фондом, а также приобретение взамен альтернативного жилья, в том числе на имя несовершеннолетних.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

В настоящее время материнский капитал можно использовать для приобретения жилья в том числе в строящихся домах по договору участия в долевом строительстве. Договор обычно заключает один из родителей, соответственно, и собственность потом будет оформлена на этого родителя. А для того чтобы защитить интересы детей, закон обязывает родителей дать нотариально удостоверенное обязательство в течение полугода с даты регистрации права собственности оформить квартиру в общедолевую собственность с супругом и детьми.

Однако механизм контроля за дальнейшим использованием жилья и оформлением общедолевой собственности практически отсутствует.

В некоторых случаях Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала, но не всегда.

Если дольщик хочет уступить право по ДДУ, он может это сделать, даже если использовал маткапитал. Застройщик обычно дает свое согласие на уступку права по ДДУ. Использование маткапитала в этом случае не будет основанием для отказа, ведь застройщик не несет ответственность за соблюдение дольщиком требований закона по использованию маткапитала.

Пенсионный фонд также не контролирует такие сделки. Регистратор, регистрирующий такую сделку, тоже не обязан проверять, был ли использован маткапитал при заключении ДДУ. Если в реестре есть запись об ограничении сделок, тогда в регистрации уступки откажут. А если нет, уступка будет зарегистрирована без проблем. Проверить, есть ли ограничения, можно по выписке из ЕГРН.

Но нужно учитывать, что в будущем у сторон сделки могут все же возникнуть проблемы, и довольно серьезные. Особенно это касается продавца. Ведь это продавец нарушает требования закона. Проверку может инициировать прокуратура, так как это она контролирует данную сферу.

Однозначно можно сказать, что такая сделка оспорима. То есть в судебном порядке ее могут признать недействительной, обязать продавца зарегистрировать общедолевую собственность на второго супруга и детей и вернуть деньги покупателю.

К сожалению, для юристов и риелторов проверить, был ли использован при покупке квартиры по ДДУ маткапитал, достаточно проблематично. Открытые источники эту информацию не содержат, в самом договоре участия в долевом строительстве это тоже никоим образом не отражается.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Использование материнского капитала отягощает права граждан по распоряжению имуществом. Невозможно отчуждать объект недвижимости, предварительно не наделив детей собственностью в нем. В случае, если объект находится на стадии строительства и при покупке жилья по ДДУ вы использовали материнский капитал, необходимо дождаться оформления права собственности и только после этого продавать квартиру. В крайнем случае можно попробовать обсудить этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как оформить материнский капитал на покупку квартиры, какие документы потребуются

Материнский капитал — это реальная помощь многодетным семьям, позволяющая улучшить жилищные условия

С 2007 года успешно работает программа господдержки семей с двумя или более детьми.

Материнский капитал стал реальной поддержкой в улучшении условий проживания, одним из законно возможных направлений по вложению выделенных средств.

Сумма капитала существенно выросла за прошедшее время, хотя покупка недвижимости на эти средства остается невозможной.

Способов заменить некомфортное проживание на приобретение жилья и улучшение условий достаточно, при обязательном выполнении требований закона и учета нюансов.

Материнский капитал на улучшение жилья

Контроль за целевым расходованием средств материнского капитала осуществляют отделения Пенсионного фонда

Принятие решения о выделении средств и осуществление проверки целевого использования финансовой поддержки происходит в отделениях Пенсионного Фонда РФ.

Здесь можно узнать, как оформить материнский капитал на покупку квартиры, как контролируется юридическая чистота сделок по сертификату.

Следует знать некоторые особенности вложения средств семейного капитала:

  • возможно только однократное применение сертификата;
  • потратить средства, обеспеченные сертификатом, на жилье разрешается после достижения вторым ребенком 3-летнего возраста, кроме случаев ипотечного кредитования;
  • улучшение жилищных условий происходит с помощью безналичного расчета при покупке недвижимости;
  • выделенные средства предназначены не конкретному ребенку или родителю, а всей семье на решение жилищных вопросов;
  • потратить на жилье можно только часть выделенных средств, остальное оставить для реализации других законных прав.

Способы улучшения жилья

Чтобы улучшить жилищные условия семья может потратить материнский капитал на приобретение дома, квартиры или их строительство

Вложение материнского капитала в жилье считается самым актуальным использованием средств господдержки.

[2]

Семья может улучшить условия проживания:

  • путем покупки квартиры или частного дома;
  • оплатой возведения жилого строения бригадой строителей;
  • самостоятельным строительством или реконструкцией дома;
  • возмещением средств, потраченных на постройку жилья;
  • через долевое участие в строительстве ЖСК;
  • путем погашения кредита и процентов по нему, на покупку недвижимости (кроме штрафов, пени и просроченных процентов).
Читайте так же:  Эффективный контракт в здравоохранении

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Законодатель допускает покупку жилого помещения на одного члена семьи, получателя сертификата.

Как правило, это матери.

Исключительные и единичные случаи, когда получателями средств капитала могут являться папы. Такой капитал принято называть семейным капиталом.

Обычно в договоре купли-продажи прописан весь состав семьи, члены которого обязаны быть собственниками в покупаемом жилье: мама, папа и все детки, включая совершеннолетних детей.

При покупке жилища только на получателя сертификата для оплаты денежных средств из материнского капитала в пенсионный фонд нужно принести нотариальное обязательство владельца сертификата о перераспределении в течение полугода после приобретения долей в купленном жилье в равную долевую собственность на всех членов семьи, включая мужа и всех, даже совершеннолетних детей. В случае не исполнения обязательства о перераспределении долей, продать такое жилье будет невозможно до исполнения обязательств.

Потом продать доли несовершеннолетних можно только с разрешения органов опеки.

В зависимости от выбранного способа вложения средств в улучшение жилья семья должна будет предоставить в Пенсионный Фонд:

  • официальное разрешение на возведение жилого дома;
    кредитное соглашение;
  • документы собственников на земельный участок под индивидуальное строительство;
  • договор о долевом участии;
  • справку об ипотечной выплате банку.

Важной стороной является условие приобретения недвижимости в совместную или долевую собственность.

Особенности приобретения жилья по сертификату

Использовать материнский капитал в долевом строительстве возможно только в том случае, если такой вариант предусмотрен в Уставе компании-застройщика

Финансовые транзакции осуществляются, как правило, в два этапа, равными частями, на протяжении 2-3 месяцев.

Необходимость ожидания не всегда устраивает продавцов недвижимости, поэтому покупателю с материнским капиталом становится затруднительным осуществлять сделки на рынке «вторичного» жилья.

При покупке долей возводимого жилья, следует знать, что готовность объекта должна составлять 70% и более. У компании-застройщика в уставе должно быть прописано право принятия оплаты материнским капиталом.

Этот способ расчетов отражается и в заключенных договорах долевого строительства или соглашениях о купле-продаже жилья.

Приобретение недвижимости возможно только в общую собственность членов семьи (долевую или совместную).

Получение материнского капитала становится мощным рычагом в разрешении жилищных проблем:

  • при внесении первого взноса в расчетах за дом или квартиру;
  • при погашении ипотечного кредита;
  • для совокупного единовременного расчета за жилье.

Семьям с небольшими доходами банки не спешат оформлять жилищный кредит. Сертификат на материнский капитал, с одной стороны, снимает остроту проблемы.

Но, с другой стороны, не все российские банки соглашаются работать с сертификатами, а не с живыми деньгами в условиях нестабильности.

Пенсионный Фонд готов одобрить, прежде всего, прямые сделки по приобретению квартир, а не продолжительное строительство или реконструкцию жилья. Особые сложности возникают в покупке дачи на материнский капитал.

Правовая сторона будет урегулирована, если:

  • дом будет предназначен к проживанию в течение всего года;
  • у строения будет свой индивидуальный адрес;
  • по документам будет оформлен как жилое помещение;
  • в доме разрешена постоянная регистрация.

Требования к жилью под семейный капитал

К жилью, приобретаемому за средства материнского капитала выдвигаются достаточно строгие условия

Получать сертификат под материнский капитал, затем использовать его для покупки жилья можно при условии, что объект не отнесен к ветхому и аварийному фонду.

Обязательны все условия полноценного проживания семьи, особенно важные для пребывания детей:

  • наличие отопительной системы;
  • водопроводные и канализационные сети;
  • электроснабжение;
  • изношенность дома, не превышающая 50%.

Таким образом, обязательно соответствие техническим и санитарным нормам.

Важным обстоятельством в покупке дома является приобретение или аренда земельного участка, на котором дом расположен.

Но покупка земли на семейные деньги по программе приобретения жилья запрещена законом.

Географическое расположение недвижимости не имеет ограничений, если находится на территории РФ. Это может быть городская или сельская местность.

Важным фактором является качество жилого объекта, пригодного к полноценному проживанию семьи с детьми.

Покупка жилья у близких родственников

Покупка жилья с внесением в сделку материнского капитала должна, прежде всего, учитывать интересы детей. Договор купли-продажи с близкими родственниками может быть схемой обналичивания сертификата, а не улучшения условий проживания.

К близким родственникам относят родителей, братьев и сестер, бабушек и дедушек. Сделка может быть признана незаконной. В некоторых случаях информация передается в органы прокуратуры.

В то же время покупка недвижимости у дальних родственников, второй или последующих ветвей, допускается.

Пенсионный Фонд занимается тщательной проверкой данных по сделкам, которые признаны состоявшимися. Купленное жилье должно стать собственностью только одной семьи.

Покупка доли или части квартиры

На материнский капитал разрешается купить как целую квартиру, так и долю в ней

Видео (кликните для воспроизведения).

Семьи не всегда располагают достаточными средствами с учетом суммы материнского капитала для покупки отдельного жилья.

В таких случаях решается вопрос о приобретении отдельной комнаты по доступной цене. Следует отметить, что есть принципиальная разница между покупкой комнаты и части жилищной площади.

Оформление сделки возможно на приобретение комнаты в коммунальной квартире, так как в обычных, как правило, отдельные комнаты не продаются.

Допускается покупка комнаты в частном доме. Новые владельцы должны иметь отдельный лицевой счет.

Важно знать, что нельзя оформлять сделку на комнату в общежитии. В настоящее время многие бывшие общежития поменяли статус и проходят по документам как жилые дома.

Если рассматривается покупка комнаты в таком здании, то требуется тщательное изучение актуальных документов.

Оформление долей недвижимости

Продавать сразу-же после покупки квартиру, приобретенную за материнский капитал запрещено, ответственность за такие действия оговорена законом

Процедуру оформления равных долей после покупки недвижимости можно узнать в Пенсионном Фонде или у нотариуса. Выполнение этого условия обязательно в рамках законодательства.

Если сразу включить в договор определение долей, то процесс оформления значительно упростится. Нарушения могут быть истолкованы как преступные деяния.

Нельзя после приобретения жилья сразу продавать квартиру. По решению суда жилье может подлежать отчуждению в пользу государства.

Тогда, в лучшем случае, придется вернуть деньги, перераспределить доли жилого имущества, в худшем случае, процесс может завершиться тюремным заключением.

Намерения купить материнский капитал, обналичить средства или использовать не по правовому назначению – преступны.

Программа поддержки семей контролируется государством, поэтому средства должны быть направлены исключительно на определенные законом цели, в том числе, на улучшение условий проживания.

Читайте так же:  Когда выходят в декретный отпуск

Подробно о материнском капитале — на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

– Мы приобрели квартиру с использованием маткапитала. Подскажите, через сколько ее можно будет продать, чтобы не было акта мошенничества, и как это сделать? Дети должны иметь собственность в другой квартире или им нужно будет только сделать постоянную регистрацию по другому адресу?

Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:

Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.). Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.

В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока. Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.

Отвечает юрист Роман Харланов:

Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка. Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки. И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно.

Отвечает юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова:

Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала. В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья. Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.

При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений. Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала. При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.

Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

По закону у Вас возникает обязанность наделить детей собственностью в той квартире, которая была приобретена с использованием материнского капитала. При этом есть нюанс относительно недвижимости, оплаченной при помощи кредитных средств. Если есть ипотека, родители обязаны наделить детей собственностью в квартире в течение шести месяцев после полного погашения задолженности. Уже после выполнения этого требования они могут продать квартиру в любое время, получив предварительно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Поскольку квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, собственниками указанной квартиры являются в том числе и несовершеннолетние дети. Закон не содержит никаких ограничений по сроку отчуждения такой квартиры, но при осуществлении родителями сделок с недвижимостью, где есть собственность детей, такие сделки проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав детей, поэтому для получения положительного ответа по поводу будущей продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, потребуется доказать следующее:

  • после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);
  • жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.
Регистрация (прописка) детей по новому месту жительства не имеет первостепенного значения.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

Согласно законодательству, при покупке квартиры с использования маткапитала Вы должны были оформить приобретенную недвижимость на всех членов семьи: маму, папу, детей. Доли устанавливаются при покупке и могут быть неравными.

[1]

Законодательство о материнском капитала не содержит ограничений и запретов на покупку или продажу недвижимости по срокам. Здесь возможны два варианта. Если Ваши дети совершеннолетние, то особых ограничений по продаже квартиру нет. Но если они еще несовершеннолетние, то Вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства для распоряжения данной квартирой. Без разрешения нельзя зарегистрировать переход права собственности на квартиру в регистрационной службе.

Для получения разрешения на продажу доли ребенка следует обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением. Данное разрешение выдается после проверки документов и беседы с ребенком. Проверять будут следующее: не нарушаются ли интересы ребенка, не произойдет ли ухудшение жилищных условий, получит ли ребенок в собственность долю не менее той, которой он владеет до продажи. Для того чтобы получить согласие, лучше заранее (до подачи заявления) найти квартиру, которую Вы будете покупать, и заключить с продавцом предварительный договор. Срок действия данного разрешения не установлен законодательством, поэтому прописывается в самом документе и обычно не превышает три месяца. По прошествии данного срока, если не удалось зарегистрировать договор купли-продажи, необходимо будет получать новое разрешение.

Читайте так же:  Комиссия по охране труда

Также нужно помнить, что, если Вы владеете квартирой менее трех лет, а при покупке квартиры на материнский капитал после 1 января 2016 года менее пяти лет, Вам необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы этого избежать, постарайтесь провести покупку и продажу в одном налоговом периоде.

Если же Вы купили квартиру в ипотеку, то Вам, кроме всего прочего, будет нужно получить согласие банка на данную сделку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать квартиру с материнским капиталом по закону?

Необходимость продать квартиру, купленную с вложением материнского капитала, возникает у граждан довольно часто. Кому-то со временем требуется более просторное жилье, кто-то переезжает в другой район, причин продажи может быть много. Поэтому вопрос, можно ли продать подобную квартиру по закону, актуальный и требует разъяснений.

Законодательная база

Законодательство о продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала. Фото № 1

Государственная программа, в рамках которой граждане получают сертификат на семейный капитал, стартовала в 2007 году. Основополагающим документом данной программы стал Федеральный закон № 256.

Сам семейный капитал – это реальная поддержка семьи с двумя и более детьми, но реализованная виртуальным путем. Наличных средств, которые семья могла бы использовать по своему усмотрению, владельцы сертификатов не получают.

Согласно законодательству, возможности распоряжаться субсидией ограничены, то есть являются целевыми. Одна из них — вложение средств в улучшение жилищных условий (ст.7 ФЗ).

Хотя сумма материнского капитала (ст.6 ФЗ) на сегодняшний день более 450 тысяч рублей и её редко хватает на покупку жилья. Владельцам сертификата приходится оплачивать разницу из собственных или заемных средств.

Как только квартира куплена, она оформляется в общую долевую собственность на родителей и детей. Это обязательное условие покупки, оговоренное в 10 статье закона. С этого момента начинают действовать права собственников, основанные на Гражданском кодексе РФ (раздел IV).

Блок законодательных актов, связанный с обязанностями законных представителей, попечителей и опекунов, накладывает на родителей обязательства по распоряжению имуществом детей. Это 48 Федеральный закон от 24.04.08.и Гражданский кодекс статьи 28 и 37.

Закон накладывает на продажу ограничения, что позволяет избежать мошенничества со средствами господдержки, и обналичивания средств.

Что такое квартира с материнским капиталом?

Как может быть использован материнский капитал при покупке квартиры? Фото № 2

Жилая недвижимость, покупаемая с использованием средств материнского капитала, может быть приобретена разными путями.

  • покупка квартиры на сумму материнского капитала (вариант достаточно редкий, но возможный на региональном уровне);
  • использование семейных накоплений на оплату разницы в стоимости квартиры и размере материнского капитала;
  • ипотечная сделка с внесением материнского капитала в форме первоначального взноса или оплатой основного долга;
  • покупка жилья с использованием материнского капитала в рассрочку (часто данный вариант предлагают сами застройщики);

Кроме того, каким образом оплачивается покупка, стадия постройки квартиры также имеет значение.

Государство допускает покупку жилья на этапе строительства в долевую собственность, участие в жилищных кооперативах и даже вложение субсидии в строительство или реконструкцию жилья собственными силами семьи или иными частными застройщиками.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Опираясь на закон РФ, гражданин вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Каждый член семьи, имеющий свою долю в приобретенной за материнский капитал квартире, может продать её.

Родители имеют право принять решение за себя и за своих детей, поскольку по закону являются их представителями. Соответственно, если все собственники согласны, можно совершать сделку.

При продаже следует учитывать те ограничения и возможные осложнения, которые могут затормозить процесс продажи или сделать её невозможной.

Основные ограничения

Можно ли продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала? Фото № 3

Главное ограничение связано с необходимостью получить разрешение от опекунских органов на продажу доли каждого ребенка. Продать квартиру, купленную на государственную субсидию, без соблюдения такого условия законно не получится.

Чтобы получить разрешение, потребуется убедить органы опеки, что:

  • дети не потеряют свое право собственности на недвижимость;
  • их доля в другом жилье будет не меньше той, которая была в продаваемой квартире;
  • площадь, принадлежащая им прежде, не уменьшится на новом месте проживания;
  • жилищные условия детей не ухудшатся.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Получить согласие органов опеки на продажу жилья, купленного под материнский капитал, можно не только улучшив жилищные условия в другом месте, но и положив в банк на специально открытый счет ребенка сумму, полагающуюся ему от продажи доли в квартире.

Обязательным условием любого договора купли продажи является цена сделки, из которой исчисляется сумма, причитающаяся ребенку. Однако если опекунские органы заметят в проекте договора заниженную стоимость исходя из среднерыночной, такую сделку могут не одобрить.

Этот способ получения разрешения применяется например при выезде всей семьи за границу на постоянное проживание.

На практике органы опеки нередко дают разрешение только в том случае, если условия детей не просто не ухудшаются, а становятся лучше.

Без разрешения опекунской инстанции сделка не будет зарегистрирована в государственных органах Росреестра.

Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекунские органы выдают разрешение на продажу недвижимости, в которую сложены средства семейного капитала, при соблюдении владельцами сертификатов следующих условий:

  • представляются документальные доказательства того, что жилищные условия детей будут лучше в новом жилье (доля собственности и площадь ребенка в новом жилье будут больше, а санитарные нормы будут позволять комфортное проживание семьи);
  • ребенок поступает в детский дом, а деньги, которые будут получены в результате продажи, планируется положить на банковский счет ребенка;
  • подтверждается улучшение условий жизни ребенка при продаже квартиры, которая осуществляется для покупки семьей частного дома, в котором имеются все коммуникации (наличие последних надо будет доказать документально, а также предоставить документы о материале изготовления дома);
  • квартира обменивается на меньшую с сохранением доли детей, при этом представляются документы, подтверждающие исключительную необходимость в деньгах (основанием может служить тяжелая болезнь, требующая существенных расходов).

Без должного основания обмен жилплощади на меньшую едва ли будет разрешен органами опеки.

Способы получения разрешения на продажу квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала. Фото № 4

Читайте так же:  Отпуск за свой счёт при беременности

Чтобы получить разрешение, необходимо написать заявление на выдачу разрешения, обосновав в нем необходимость продажи и приложить требуемые документы.

  1. Документы, подтверждающие личность всех членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении и браке);
  2. Справка об оценке квартиры;
  3. Документация по продаваемой квартире (техпаспорт, выписка из ЕГРП и кадастра и т.д.)
  4. Письменное согласие всех собственников квартиры, которым уже исполнилось 14 лет;
  5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по квартплате;
  6. Документы на жилье, которое предполагается купить взамен и предварительный договор.

После получения запроса на продажу квартиры, опекунским органам потребуется время на проверку информации. В процессе проверки опрашиваются дети, которым больше 14 лет, осуществляется фактический осмотр нового жилья, изучаются документы. В обычном порядке ответ на запрос в виде разрешения на продажу приходит в период двух недель с момента подачи заявления.

Случаи вероятного отказа:

  • новое жилье приобретается в рассрочку или в кредит;
  • в новой квартире имеются обременения;
  • собственник в приобретаемом жилье не выписывается из неё до продажи;
  • новая квартира приобретается в строящемся доме.

Получить разрешение, если в покупаемой квартире остались зарегистрированные бывшие жильцы, едва ли получится, так как гарантий того, что они выпишутся, нет.

Если отказ возникает в результате типа покупки нового жилья, существуют законные способы преодолеть это препятствие.

Квартира по ипотечной сделке

Продажа квартиры с материнским капиталом по ипотечной сделке. Фото № 5

Продажа квартир, приобретенных на материнский капитал по ипотечной сделке вполне реальна, и зависит от процесса ипотечных выплат и оформления.

Самые распространенные варианты:

  1. Ипотека полностью погашена, детские доли выделены.

Если в ходе регистрации выделены доли каждому из детей порядок продажи будет такой же, как при продаже квартиры без ипотеки, необходимо только снять с жилья обременение.

  1. Ипотека не погашена, детские доли выделены.

Если новая квартира будет оплачиваться из средств нового кредита, получить разрешение опекунских органов будет сложно. Они часто отказывают семье, мотивируя это тем, что, если семья не сможет выплатить кредит, банк заберет недвижимость. Это нарушит права детей и сделает государственную субсидию бесполезной.

Кроме того потребуется разрешение банка, так как квартира вероятнее всего находится у него в залоге. Банк выдаст разрешение, если в нем допускается досрочное погашение ипотеки и новый покупатель готов полностью выплатить остаток.

Квартира без обременений

Полностью оплаченная ипотека не означает автоматического снятия с квартиры обременения. Недвижимость будет находиться в залоге и от этого статуса следует избавиться, так как продать квартиру без обременения гораздо проще. Да и причины, в результате которых образовалось обременение, устранены.

Чтобы избавиться от залогового статуса необходимо:

  • поставить банк в известность о том, что все выплаты осуществлены, и начать процесс снятия залога;
  • получить в банке справку о том, что банк дает разрешение на снятие;
  • подать документы в Регистрационную палату.

Именно там будет фиксироваться снятие обременения, в результате которого на свидетельстве о праве собственности будет поставлена соответствующая отметка.

Квартира с залогом

Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, находящейся в залоге. Фото № 6

Для удачной продажи квартиры, с которой нельзя снять обременение в виде залога, необходимо поставить в известность о нем покупателя.

Приобретающий квартиру гражданин может полностью погасить ипотечный долг, либо стать новым ипотечным заемщиком по данному объекту недвижимости. В последнем случае банк будет проверять его материальное положение, и выносить решение о возможности такой формы купли-продажи или отсутствии таковой.

Такая же схема работает для квартир, купленных в рассрочку при участии в долевом строительстве. Только в этом случае необходимы будут договоренности с застройщиком.

[3]

В остальном, все действия по продаже должны согласовываться с опекунской инстанцией.

Риски покупателя

Опасность сделок купли-продажи для покупателей связана с тем, что ущемленные права хотя бы одного ребенка могут поставить на сделке крест. Хорошо, если это произойдет до оформления всех документов. Если же такой факт вскроется после регистрации собственности новым владельцем, сделка может быть аннулирована.

Срок предъявления претензий при этом может составить 21 год. Ребенок, который считает, что был ущемлен в имущественных правах, может обратиться в суд за их восстановлением в течение трех лет, с момента достижения им совершеннолетия.

В случае удовлетворения судом требованиям истца, покупателю:

  • придется вернуть жилплощадь, так как сделка будет отменена;
  • предоставят возможность получить назад деньги.

На практике, выплата денежных средств семьей, которая продала квартиру с материнским капиталом, скорее всего, будет производиться частями, поэтому срок её окончания будет зависеть от их материальных возможностей и желаний. Бывает, что взять с семьи к моменту разбирательств нечего, и служба судебных приставов мало чем сможет помочь несчастному покупателю.

Не стоит забывать и об инфляционной составляющей, которая судом обычно не учитывается. К выплате назначается та сумма, которая указана в договоре купли-продажи без какой-либо индексации. Именно по этой причине специалисты по недвижимости не рекомендуют занижать стоимость недвижимости в документах.

Как ускорить продажу квартиры?

Что делать, если квартиру, купленную с использованием материнского капитала, необходимо продать быстро? Фото № 7

Быстро продать квартиру, купленную на материнский капитал возможно тогда, когда все дети выросли. В этом случае, разрешений от органов опеки не требуется, собственность продается на общих основаниях без каких-либо ограничений.

Если в семье имеются несовершеннолетние дети, процесс также можно ускорить. Быстрой выдаче разрешения поможет одновременный процесс продажи старого жилья и приобретения нового, при условии, что обе квартиры удовлетворяют требованиям опеки и юридически чисты,

Продажа квартиры, купленной на средства семейного капитала, может быть реализована вполне успешно, если соблюдать требования закона.

Дополнительно о том, как продать квартиру, купленную за счет материнского капитала, вы можете узнать, посмотрев видео:

Видео (кликните для воспроизведения).

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источники


  1. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Омега-Л, 2012. — 608 c.

  2. Правоведение. Шпаргалка. — Москва: ИЛ, 2014. — 892 c.

  3. Под., Ред. Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней / Под. Ванян. — М.: Рязань: Узорочье, 2012. — 528 c.
  4. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 128 c.
Продажа квартиры и материнский капитал разбор острых ситуаций
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here