Как проверить застройщика

Статья на тему: "Как проверить застройщика" от профессионалов для людей. Обязательно дочитайте до конца.

Проверяем надежность застройщика — 5 шагов для покупателя квартиры в новостройке

Возможность оценить застройщика при покупке квартиры на этапе строительства следует использовать максимально, чтобы избежать риска потери средств. Для большинства покупателей это настоящая проблема — при изучении вопроса наваливается масса информации, а объективных критерии оценки надежности застройщика (девелопера) проекта размыты.

Ненадежный застройщик — каковы риски для покупателя квартиры?

В этой статье мы не говорим о том, что можно выбрать надежного застройщика с гарантией. Есть надежные компании, есть ненадежные, а для покупателя важно свести к минимуму риски при покупке квартиры в новостройке:

банкротство застройщика, вывод денег и последующее исчезновение;

отказ в предоставлении квартиры по ранее заключенному договору;

затягивание сроков сдачи сверх разумных пределов, фактическое замораживание строительства;

двойные продажи квартиры по ошибке или с умыслом.

[2]

Это основные проблемы, преодолеть которые крайне сложно, поскольку придется подавать в суд, а само судебное решение еще не гарантирует, что вы быстро и в полном объеме получите деньги назад. Ситуация пугающая, особенно, если деньги взяты в виде ипотечного кредита, и отдавать долг все равно необходимо.

Рассказываем о том, как проверять застройщика на надежность законными методами. Повторяем — это не даст полной гарантии, но риск потерять деньги все же существенно уменьшит. Эта статья дополняет наш рассказ о том, как правильно выбрать квартиру в новостройке.

Проверка застройщика по документам

Покупатель должен понимать, что по результатам сделки квартиру он может купить только у застройщика. Это установлено положениями ГК и ЖК РФ — именно застройщик является лицом, имеющим право привлекать и получать средства от дольщиков и покупателей квартир в новостройках.

Начинать проверку следует с уточнения, существует ли застройщик как законно действующее лицо. Для этого можно найти в сети интернет или на месте, в офисе убедиться в наличии:

регистрации компании в реестре (ЕГРЮЛ) под своим именем — никаких расхождений в наименовании быть не должно, в том числе и в написании букв (строчных и прописных), точках, тире и кавычках;

ИНН у застройщика, расчетного счета в банке;

проекта (образца) договора — ДДУ или договора купли продажи, в котором указан генеральный директор, лицо, имеющее право подписывать договоры;

проектной декларации, разрешения на строительство, договора страхования ответственности перед дольщиками, договора или свидетельства о праве собственности на участок под строительство.

Как проверить эту информацию? Как убедиться в том, что документы подлинные? Предлагаем пошаговую инструкцию по проверке документов застройщика. Она поможет вам правильно купить квартиру в новостройке, снизить риск до минимума.

Как потерять деньги на покупке квартиры

Учтите, что внесение средств по предварительному договору, на принципе соинвестирования или без составления договора — это потеря денег с большой вероятностью! Единственный вариант, который может рассматриваться — внесение на аккредитив застройщика с замораживанием средств до регистрации договора (если это связано с оформлением квартир в собственность застройщиком).

Шаг 1. Проверяем существование застройщика

Заходим на сайт ЕГРЮЛ (налог.ру) и находим раздел со сведениями о регистрации компаний (юрлиц), вводим данные — получаем подробную информацию. Обязательно смотрим, кто генеральный директор компании, ее ИНН, размеры уставного капитала, место регистрации.

Шаг 2. Изучаем проектную документацию новостройки

На официальном сайте нового ЖК находим раздел документации и добираемся до проектной декларации, разрешения на строительство. В этих документах нас интересует:

Точное совпадение наименования застройщика с данными ЕГРЮЛ, в том числе и по учредителям.

Точный адрес новостройки — проверить его можно на сайте Росреестра или сайте Кадастровой карты, там же будет информация о том, кому принадлежит участок под застройку, каково его назначение (жилая застройка).

Убеждаемся, что объект обозначен как «многоквартирный жилой дом (корпус)» с адресом или номером участка (владения). Сверяемся с пунктом «коммерческое наименование объекта» — там указывается название ЖК как на официальном сайте.

Проверяем договор об аренде участка, информацию о праве собственности, убеждаемся, что срок аренды перекрывает срок строительства. Документы должны быть выложены на сайте.

Смотрим финансовые показатели застройщика, которые обновляются постоянно с перевыпуском проектной декларации — здесь есть тонкости. Например, «размер уставного капитала не соответствует нормативным требованиям». Это означает, что у застройщика нет средств. Но дальше может следовать такой пункт: «средства по договору поручительства», и тут указывается группа компаний или иная структура, которая поручилась своими активами за застройщика.

[1]

Здесь мы дадим разъяснения, чтобы не пугать потенциального покупателя, но и показать, на что обратить внимание.

Шаг 3. Разбираемся в финансовом обеспечении застройщика

В рекламе и описаниях ЖК на официальных сайтах часто встречается упоминание крупной компании или группы компаний, вложивших средства в строительство. Чем отличается такая структура — девелопер от застройщика, мы уже рассказывали.

Как связаны застройщик и девелопер новостройки

Распространенная ситуация на рынке новостроек — крупный девелопер создает компанию-застройщика под определенный проект или предоставляет свои средства (поручительство) владельцу участка. Криминала в этом нет, но для покупателя важно, чтобы между застройщиком и девелопером просматривалась связь. Это может быть:

девелопер поручился своими активами (приложен договор или номер, по которому его можно найти в реестре, потребовать у застройщика);

девелопер является учредителем застройщика — сведения в ЕГРЮЛ;

застройщик вошел в группу компаний (имеется договор) девелопера.

Это очень важно, потому что связь показывает на источник средств у застройщика, возможность реализации проекта. Пусть это не полная гарантия (так не бывает), но сведения об обеспечении. Например, договор поручительства обязывает девелопера (поручителя) отвечать перед дольщиками своими средствами.

При изучении финансовых показателей застройщика и поручителя лучше всего обратиться к специалисту. Запросить или получить на сайте проекта (застройщика, девелопера) заключение экспертизы о соответствии требованиям. Любые вопросы по этим документам следует обращать только к финансовым специалистам.

Шаг 4. Изучаем договор ДДУ или купли-продажи

Купить квартиру в новостройке можно по ДДУ и ЖСК, либо по договору цессии или переуступки. Настоятельно рекомендуем сравнить договор, размещенный на сайте с тем, что находится в офисе продаж, чтобы не подписать совершенно иной документ. В нем должно быть указано, каким законом регулируется сделка — ДДУ только по 214-ФЗ в новой редакции и только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию! После сдачи дома (получения РВЭ) возможна покупка только по договору купли-продажи, и то после того, как застройщик оформит квартиры в собственность.

Читайте так же:  Анонимная жалоба в трудовую инспекцию на работодателя

Чем больше документов выложено на сайте проекта, тем больше открытости демонстрирует застройщик.

Шаг 5. Проверяем все документы у независимых специалистов

Если у вас недостаточно знаний, нет понимания смысла документа — берите копию, которую вам обязаны предоставить, и идите с ней к независимому юристу. Если вы намерены все же сделать покупку, то не вносите денег до того, пока застройщик не зарегистрирует ваш договор (проверка по сайту Росреестра). Уделите максимум внимания полному совпадению наименований фирм, номеров документов и дат!

Завершить проверку можно, воспользовавшись списком надежных застройщиков от Москомстройинвеста, где следует убедиться и наличии интересующего вас объекта, дома. Там же можно найти и сведения застройщиках в состоянии банкротства.

Как проверить надежность застройщика?

Покупка квартиры в новостройке – всегда рискованное дело.

Застройщики часто банкротятся, замораживают строительство, нарушают сроки сдачи объектов. Дольщики при этом не могут отстоять свои права и вынуждены годами ожидать окончания строительства домов или возврата своих вложенных денежных средств.

Для того, чтобы минимизировать свои риски, связанные с покупкой жилья в строящемся доме, нужно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры.

Тщательной проверке подлежат не только документы застройщика на ведение строительной деятельности и возведение конкретного объекта недвижимости, но и сведения о действующих судебных спорах, имеющихся исполнительных производствах и долгах.

Чтобы собрать полную картину происходящего и составить исчерпывающий портрет своего застройщика, нужно изрядно постараться.

Риски долевого участия

В долевое строительство решается вложить деньги далеко не каждый. Каждый день с экранов телевизоров и новостных лент мы слышим об очередных обманутых дольщиках и ликвидировавшихся застройщиках. Люди остаются без квартир и вложенных в их строительство денежных средств.

С 2019 года в стране были введены эскроу счета, на которых теперь хранятся деньги дольщиков. Доступ к этим средствам застройщик не имеет до того времени, пока им не будет введён в эксплуатацию объект недвижимости.

Фактически получается, что теперь застройщик возводит дом за свои или заемные средства, а не за счёт клиента. Поэтому и цены на жильё в строящихся домах теперь значительно возрастают.

По данным статистики на февраль 2019 года в стране около 15-20 % застройщиков находились в процедуре банкротства.

Гражданин, желающий стать участником ДДУ, должен осознавать всевозможные потенциальные риски, связанные с таким действием, в частности:

  • затягивание сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
  • банкротство застройщика;
  • противозаконные действия со стороны застройщика и мошеннический умысел;
  • низкое качество построенной недвижимости.

Хорошо, когда деньги дольщики могут вернуть из-за нарушения условий договора застройщиком. Чаще застройщики выводят средства далеко за рубеж без какой-либо надежды получить хоть что-то из вложенных средств.

Чтобы не стать обманутым дольщиком, нужно заранее проверить компанию по нескольким ключевым пунктам, о которых мы и поговорим далее.

Что проверить об объекте?

Чтобы проверить надежность застройка, сначала нужно убедиться в том, что он действительно строит дом. Если объект недвижимости Вами уже выбран по индивидуальным критериям поиска, приступайте к его проверке.

Документация

Какие документы нужно проверить у застройщика при покупке новостройки? Если застройщик собирается возводить объект недвижимости, у него должны быть в наличии два основных документа:
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация.

Хорошо, если застройщик дополнительно свободно предоставляет на обозрение потенциальным дольщикам образец ДДУ и технические условия на коммуникации. Это лишний раз подтверждает тот факт, что ему нечего скрывать.

Разрешение на строительство жилого объекта недвижимости должно быть подписано мэром города или комитетом государственного строительства.

В проектной декларации застройщик отражает все сведения о себе, о разрешении на строительство, о результатах государственной экспертизы. Каждый месяц и каждый квартал он обязан будет вносить туда определенные изменения, которые будут отражать ход продленных работ. Такая обязанность регламентирована ст. 19 ФЗ № 214.

В проекте договора долевого участия обязательно должны быть отражена адрес объекта, срок его сдачи в эксплуатацию, кадастровый номер, планировка и площадь квартиры.

Попробуйте поговорить с кем-то из других дольщиков, купивших квартиры в этом доме. Возможно они значит больше информации о застройщике и его надежности и финансовой состоятельности.

Как проверить не продал ли застройщик квартиру двум покупателям? Если заключать договор долевого участия с застройщиком, его нужно будет обязательно регистрировать в Росреестре. Если же купить квартиру по договору с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом), нельзя себя защитить от двойных продаж. Этот договор не подлежит регистрации.

Статус застройщика и земли

Дом будет возводиться на конкретном земельном участке. Такой участок должен соответствовать заявленным для этого критериям.

Чтобы возвести на земле жилой дом, земля должна иметь категорию земель населенных пунктов и соответствующий вид разрешённого использования. Если земля, к примеру, предназначена для сельскохозяйственного использования, возводить на ней жилые объекты будет просто запрещено законом.

Сведения о земле также представлены в проектной декларации застройщика. Узнать статус земли можно и на сайте Росреестра – в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Для этого нужно пройти по ссылке — https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request, ввести адрес и кадастровый номер участка.

Компания, с которой Вы заключаете договор долевого участия, может иметь статус застройщика или девелопера. Обычно девелоперы создают застройщиков под конкретные строительные проекты. Дольщиков же настораживает, когда договор по факту им приходиться заключать с неизвестной фирмой, которая ещё и зарегистрирована за границей.

Лучше по возможности заключать соглашение именно с девелопером или хотя бы с тем застройщиком, акции которого полностью принадлежит известному девелоперу.

Страхование и предварительный договор

С 2014 года все застройщики обязательно страхуют свою ответственность или становятся участниками компенсационных фондов.

Страховая компания, которая страхует ответственность застройщика, должна быть указана в ДДУ и проектной декларации объекта.

При этом важно учесть, что страховать стройку жилых объектов могут только те страховые компании, которые получили на это действие аккредитацию в Центральном банке страны.

Узнать, входит ли Ваша страховая компания в этот список, можно легко на сайте ЦБ, пройдя по ссылке — https://www.cbr.ru/finmarket/supervision/sv_insurance/#a_11867.
Обычно квартиры устно бронирующая сроком до 3 суток. Если нужно продлить бронь, придётся внести предоплату, которая пойдёт в счёт оплаты объекта, если покупатель не передумает.

Читайте так же:  Увольнение в табеле учета рабочего времени

Если Вы вносите предоплату, обязательно нужно документально это зафиксировать с помощью заключения договора бронирования. Иногда застройщики предлагают заключить предварительный договор долевого участия с внесением предоплаты. Делать этого не стоит, такой договор не регистрируется, а значит не защищает клиента от двойной продажи жилья.

Что проверить о застройщике?

Покупка квартиры у любого застройщика – рискованное дело. Даже если раньше застройщик активно занимался строительством и имел огромное число законченных проектов, это ещё не говорит о том, что он безупречен.

Стоит вспомнить банкротство застройщика Урбан групп, который занимал второе место по строительству в Москве и области, однако в один прекрасный день остановил полностью свою дальнейшую деятельность, оставив людей без квартир.

Документы застройщика

Если с бумагами на строящийся объект все хорошо, нужно тщательно проверить документы самого застройщика. Застройщик – это юридическое лицо, которое должно среди основных видов деятельности иметь право на возведение жилых объектов недвижимости.

Кроме того застройщик должен иметь следующие документы:
  • устав;
  • свидетельство о регистрации юридического лица;
  • свидетельство о постановке на налоговый учёт;
  • выписка из ЕГРЮЛ.

Ознакомиться с этими бумагами обычно можно на сайте застройщика. Если они там не представлены, попросите в офисе компании предъявить их для ознакомления. Если документы Вам не предоставляются, скорее всего от Вас хотят утаить какую-либо информацию.

Дополнительно проверяйте надежность банка, с которым сотрудничает застройщик, если для строительства он привлекает заемные денежные средства. Узнать наименование банка, у которого застройщик оформил займ, можно в той же проектной декларации строительства.

Обязательно ознакомьтесь с фотоотчетом строительства или Лайф-трансляцией объекта, чтобы удостовериться в проведении строительных работ.

Банкротство

Как проверить застройщика на банкротство – главный вопрос, с которым нужно разобраться. Именно такие компании часто становятся участниками процедуры несостоятельности, о чем многие дольщики даже не подозревают.

Процедура банкротства – это всегда судебное разбирательство. Узнать, является ли Ваш застройщик потенциальным банкротом, можно, обратившись в картотеку арбитражных судов. Узнать сведения можно на сайте — https://kad.arbitr.ru/.

Вернуть деньги от обанкротившегося застройщика будет практически невозможно из-за очерёдности выплат, установленной законом о банкротстве. Кроме того, важно проверить юридическое лицо на наличие других судебных споров.

Если споры возникли между застройщиком и физическими лицами, сведения об имеющихся делах можно узнать на сайтах районных судов по месту регистрации застройщика. Огромное число дел свидетельствует о нарушении застройщиком своих договорных обязательств перед другими клиентами.

Финансовая состоятельность и долги

Как проверить финансовую состоятельность застройщика? О наличии денежных средств у застройщика и отсутствии долгов могут свидетельствовать разные обстоятельства.

Проверить финансовое состояние компании можно:

Единый реестр застройщиков действует в стране с 2017 года. Там каждый застройщик получает определенные баллы рейтинга от 0,5 до 5, которые формируются на основании сроков сдачи объектов.

Также можно узнать интересующую информацию на специальных форумах в Интернете, где активно обсуждают действия застройщиков такие же дольщики.

Примерно так выглядит чек лист проверки надежности застройщика. Если удостовериться в прозрачности его документов, отсутствии долгов и судебных споров, можно спокойно вкладывать свои средства в жильё, которое с годами только вырастет в цене.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры в новостройке – дело ответственное. Нельзя упустить ни малейшей детали в деятельности застройщика, чтобы не стать очередным обманутым дольщиком, оставшимся без жилья и собственных денег.

Как проверить надежность застройщика?

Всем привет! Мы продолжаем цикл полезных советов «Как выбрать новостройку».

Покупка квартиры в новостройке — это, возможно, самая дорогостоящая сделка в вашей жизни. Поэтому, чтобы получить квартиру в срок и не нарваться на долгострой, необходимо проверить надежность застройщика. Сегодня поговорим именно об этом.

Наша проверка будет состоять из двух этапов: сперва мы изучим информацию в открытых источниках, не выходя из дома, а затем расскажем о том, что нужно уточнить в офисе продаж.

Начинаем с сайта новостройки: находим проектную декларацию и разрешение на строительство.

Остановимся на каждом документе подробнее:

В проектной декларации стоит обратить особое внимание на сроки реализации новостройки и право застройщика на земельный участок. Сравните срок, который указан в документе, с тем, который на сайте.

Видео (кликните для воспроизведения).

Изучите права застройщика на конкретный земельный участок. Если земля в собственности, то ее стоимость уже входит в цену квартиры, если в аренде — уточните, кто в дальнейшем будет заниматься оформлением доли участка в собственность. Обычно это делает застройщик.

Обязательно проверьте учредителей застройщика. Большее доверие внушает компания, зарегистрированная в России и напрямую связанная с девелопером. Уставной капитал организации должен быть пропорционален масштабу строительства. Одним словом, фирма, в планах которой построить 20 домов с уставным капиталом всего 10 тысяч рублей, вызывает подозрения. К учредителям, зарегистрированным не в России, также отнеситесь с осторожностью.

В нашем примере учредителем застройщика является открытое акционерное общество, входящее в состав девелопера. Об этом мы узнали из проектной декларации. Всю информацию об организации можно получить онлайн через официальный сайт ФНС по ИНН.

Далее проверяем наличие разрешения на строительство. Документ должен быть заверен печатью и выдан уполномоченным органом власти. В данном примере это Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Запись о выданном документе опубликована на сайте mos.ru.

Сравниваем адрес, количество квартир, этажность, инфраструктуру комплекса в описании на сайте и разрешении на строительство. Далее изучаем надежность застройщика по фотоотчетам и веб-трансляции строительства. Если фотографии каждый месяц или неделю меняются, видео не зациклено пятью минутами, то стройка идет «не на бумаге». Ставим уверенный плюс и идем дальше.

Альтернативным источником для проверки всех документов на новостройку, в том числе и хода строительства, является сайт наш.дом.рф. Если вы что-то не нашли на официальном сайте, заходите на список новостроек, в фильтре вбивайте застройщика объекта и изучайте документацию на этом ресурсе.

Компанию следует также проверить в картотеке арбитражных дел. Ищем иски, где застройщик выступает ответчиком. Если они есть, это не повод паниковать — причины судебных разбирательств могут быть разными. Если к застройщику предъявляют серьезные претензии (связанные с долгами, неправильно оформленной документацией, нелегальной застройкой), то риск оказаться обманутым возрастает.

Читайте так же:  Постановление о прекращении уголовного дела в связи со смертью обвиняемого

Также поищите информацию о застройщике и других его объектах на форумах жильцов. Подойдут комментарии пользователей на нашем портале, социальные сети, а также отзывы нашего тайного покупателя. Кроме онлайн-проверки, посетите готовые жилые комплексы от этого застройщика.

Выделите час времени после работы: воспользуйтесь инструментом Avaho.ru «Новостройки рядом со мной» и выберите подходящий жилой комплекс. На месте оцените качество строительства, инфраструктуру проекта, качество отделки. Пообщайтесь с местными жителями.

В офисе продаж не забудьте про учредительные документы застройщика. Ознакомьтесь с оригиналами устава, свидетельства о регистрации, о постановке на налоговый учет и выпиской из ЕГРЮЛ. Впрочем, выписку из ЕГРЮЛ вы можете проверить сами.

Это можно сделать через уже упомянутый сайт с помощью ИНН. Заберите копии документов домой. Также изучите образец договора долевого участия или ДДУ.

Сравните и проверьте:

  1. Строительный адрес дома и кадастровый номер участка.
  2. Этаж, местоположение квартиры на площадке.
  3. Высоту потолков, планировку, отделку (если она предусмотрена), общую площадь квартиры. Допустимое отклонение по ней не должно составлять более 5%.
  4. Цену договора, срок и порядок оплаты.
  5. Самый поздний срок передачи ключей.

Пожалуй, на этом всё.

В этом ролике мы пошагово проверили надежность застройщика. В следующем видео мы подробно остановимся на разнице двух типов жилья — квартирах и апартаментах. Если у вас остались вопросы, пишите нам в комментарии.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры

Выбирая проект для инвестиций, многие дольщики акцентируют внимание на месторасположении, планировке, площади квартир и т. п. Все эти пункты крайне важны, однако также очень важно правильно проверить застройщика и избежать мошеннических схем в итоге. Тщательное изучение строительной компании имеет огромное значение, но многими недооценивается.

Поверхностная проверка

В современном мире существует огромное количество компаний, которые массово рекламируют свои услуги и максимально активно говорят о своих достижениях и преимуществах. Однако потенциальному дольщику следует всегда помнить, что реклама – это не показатель качества. Это лишь способ привлечь как можно большее количество инвестиций и рассказать о компании всему миру.

Никаких гарантий по качеству проделанной работы или отсутствию мошеннических схем маркетинг предоставить не может. Необходимо ориентироваться исключительно на факты:

  • репутация компании;
  • опыт застройщика/девелопера;
  • финансовая устойчивость и т. п.

Согласно федеральному закону 214, застройщик обязан раскрывать информацию, которая раньше была закрытой. Отныне строительная фирма должна публиковать на своём официальном сайте полную и подробную информацию о компании, а также обо всех строящихся объектах. Таким образом, у дольщиков появилась возможность получать сведения о девелопере, которые являются достоверными (иначе придётся отвечать перед законом), прямо с официального сайта. Благодаря этому надёжность застройщика можно проверять без дополнительных средств, если нет необходимости в углублённом изучении.

Ранее собственными силами было практически невозможно проанализировать строительную компанию, т. к. подавляющее большинство информации было закрыто. Впрочем, в нынешнее время такие данные позволяют лишь минимально оценить застройщика. Однако это позволяет сразу отказаться от неблагонадёжных вариантов и не тратить на них время и силы.

На сайте следует обратить внимание на разделы, содержащие информацию о самой фирме (может называться «О компании») и обо всех строящихся объектах («Проекты»). В этих разделах можно найти сведения о реализованных стройках, общих достижениях застройщика, наградах/грамотах, продолжительность существования на рынке.

Особенно важным является пункт, в котором компания раскрывает состав совета директоров. Не столько важны фамилии, как сам факт наличия их упоминания: если девелоперу нечего скрывать, значит, и имена директоров будут кстати (дополнительная информация, дающая надежды на надёжность компании). А если такого раздела на сайте нет, это уже вызывает определённые вопросы. Создатели сайта просто забыли добавить колонку совета директоров или не стали этого делать умышленно из-за мошеннических схем?

Изучая данный список, следует обратить внимание на наличие крупных инвесторов. Такими могут быть известные банки, инвестиционные фонды и т. п. Это большое преимущество для застройщика, ведь подобные крупные организации никогда не будут сотрудничать с застройщиками, которые не внушают доверия.

Если девелопер участвовал в инвестиционных проектах, которые были организованы местными/федеральными властями, то вероятность задержки строительства сводится к нулю. В подобных мероприятиях участвуют только лучшие из лучших, что является огромным преимуществом для репутации компании.

Дополнительные способы проверить застройщика

После поверхностной оценки следует заняться углублённым изучением сведений о девелопере:

  1. Финансовая устойчивость.

Чтобы убедиться в отсутствии финансовых проблем у застройщика, важно изучить стратегию его продаж. Когда строительная компания возводит объекты исключительно на собственные средства, а привлекать инвесторов начинает только после завершения 50% строительства – это финансово устойчивая фирма.

Тем не менее, следует взглянуть и на цены за квартиры: если они низкие (сравнительно по региону), значит, застройщику срочно нужны деньги, что ставит крест на его финансовой устойчивости.

Другое дело, если акции строительной компании размещены на бирже. Это означает, что имеется доверие биржевых инвесторов, а при наличии финансовых проблем это было бы невозможно. Проверка репутации и рейтингов застройщика на сторонних порталах о недвижимости также не будет лишней.

  1. Процесс строительства.

Ещё одним ключевым фактором является проверка темпов строительства. Если сроки возведения объектов совпадают с указанными в договоре, значит, это ещё одна гарантия благонадёжности застройщика.

Существуют следующие строительные нормы:

  • 2 этажа в месяц при монолитной технологии;
  • 4 этажа в месяц при панельном строительстве.

Если данные сроки нарушаются по любым причинам – это повод задуматься.

В прошлом оценить скорость строительства можно было только при личном посещении объекта, однако теперь строительные компании делают постоянные фотоотчёты проделанной работы либо ведут онлайн-видеотрансляцию процесса. Подобные действия идут в плюс репутации застройщика, однако посетить стройку всё же рекомендуется, чтобы собственными глазами оценить темп строительства. Также это хороший способ убедиться, что видеотрансляция – не мошенничество и не зацикленная запись любой другой стройки.

[3]

  1. Оплачиваемая проверка.

В нынешнее время существует большое количество частных контор, предлагающих услуги по изучению и проверке на надёжность различных строительных компаний. Цены индивидуальны, но в большинстве случаев застройщик будет изучен от начала и до конца. Чаще всего подобные конторы осуществляют следующие действия:

  • ключевая информация о юридическом лице (фактически, это поверхностная проверка, но с учётом информации, которую сложно получить рядовому гражданину);
  • подробный анализ финансового положения;
  • личный рейтинг надёжности застройщика;
  • полное изучение юридической информации о жилом комплексе;
  • проверка заключаемого договора на мошеннические схемы и, по желанию, внесение правок в его состав;
  • подробный анализ репутации (холдинга, застройщика/девелопера, жилого комплекса);
  • выяснение и изучение личности учредителей-бенефициаров;
  • личный выезд в строительную компанию для подписания договора.
Читайте так же:  Разработка должностных инструкций

Всеми этими действиями будут заниматься проверенные юристы и результатами останется доволен любой заказчик. В среднем такая услуга будет стоить около 24 тысяч рублей с возможностью выбора только необходимых действий.

Перечень документов

Хорошего застройщика не нужно уговаривать юридически доказать свою надёжность, такая строительная компания с удовольствием сама предоставит всю необходимую документацию. Это весьма трудоёмкий процесс, но максимально показательный.

Дольщику крайне рекомендуется серьёзно подготовиться или нанять соответствующих людей. Причин несколько:

  • объём документов будет довольно существенным;
  • с большой долей вероятности в бумагах будут содержаться узкоспециализированные формулировки и термины, понять которые простому человеку будет весьма сложно;
  • поверхностная проверка не принесёт никакой полезной информации, всегда требуется углублённое и тщательное изучение всего перечня документации.

Упомянутый 214 ФЗ устанавливает, что застройщик обязан предоставить конкретный перечень документов по первому запросу дольщика и иных заинтересованных лиц:

  • полная учредительная документация;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчёты компании;
  • бухгалтерия (отчётность) за последние 3 года;
  • аудиторская проверка за прошлый год.

Данные документы могут быть предоставлены только в двух видах: оригиналы либо копии. Но последние должны быть обязательно заверены нотариусом, иначе даже при проверке дольщиком их юридическая ценность равна нулю.

Перечисленная документация относится непосредственно к самой строительной компании. Кроме этого, следует изучить документы и на конкретный объект, на который будут направлены инвестиции:

  • декларация;
  • разрешительные документы на строительство;
  • подтверждение наличия прав у застройщика на земельный участок;
  • заключение государственного экспертного бюро после проверки проектной документации.

Отсутствие даже одной из упомянутых бумаг не позволяет застройщику привлекать инвесторов. При нарушении данного правила любой желающий может обратиться в прокуратуру и подать заявление о несоблюдении девелопером положений 214 ФЗ.

Также важно проверить официальные сведения, предоставленные застройщиком, и сравнить их между собой. Например, несоответствие данных в документах с указанными на сайте девелопера может говорить о каких-то махинациях или сокрытии важной информации. Это очень серьёзный минус и доверять такому застройщику – весьма рискованное дело.

Как проверить застройщика (видео)?

В этом видеоролике рассказано, что необходимо узнать перед покупкой квартиры в новостройке, какие вопросы следует задавать при посещении офиса застройщика, и какие документы должен предоставить последний перед подписанием договора.

Существует ещё много разных способов проверить надёжность застройщика (законных и не очень). Будет разумно изучить опыт других дольщиков и принять во внимание некоторые советы бывалых. Также не стоит сбрасывать со счетов открытые порталы по рейтингу строительных компаний, которые составляются людьми, имевшими дело с конкретным застройщиком.

Как проверить застройщика

Реестр застройщиков и каталог новостроек в системе жилищного строительства

Перед покупкой квартиры любой человек может проверить застройщика и новостройку в Единой информационной системе жилищного строительства. В системе застройщики публикуют много данных о себе и объектах, которые попадают в реестр застройщиков и каталог новостроек. Рассказываем, где и как найти нужную информацию.

Зачем нужны реестр застройщиков и каталог новостроек

Единая информационная система жилищного строительства полезна как дольщикам, так и потенциальным покупателям жилья. Дольщики могут следить за ходом строительства и отчетностью застройщика, потенциальные покупатели — подобрать себе жилье в разных городах России.

В системе жилищного строительства размещается актуальная информация о застройщиках и новостройках. Информацию о строительстве можно найти и на сайте застройщика, однако на наш.дом.рф поступают только проверенные данные о компаниях.

Какую информацию застройщики публикуют в системе

Застройщики по закону обязаны вовремя указывать новые сведения о себе и строящихся объектах (ст. 3.1 214-ФЗ). В системе девелоперы размещают проектные декларации, разрешения на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, бухгалтерскую отчетность и другие документы.

У каждого строящегося дома в системе жилищного строительства своя страница. На этой странице застройщики каждый месяц обновляют фотографии строительства. По фотографиям можно наблюдать, как меняется объект и обустраивается придомовая территория.

По фотографиям удобно наблюдать за ходом строительства объекта

Если дольщики замечают, что строительство остановилось или что-то пошло не так, они могут обратиться в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства с проблемой по объекту. В обращении можно указать, что вы дольщик этого дома, прикрепить фотографии или документы. Ответ придет в течение трех рабочих дней.

Ответ на обращение придет в течение трех рабочих дней на почту, указанную в обращении

Как найти застройщика в реестре

Застройщика можно найти в поиске по реестру. Укажите регион для поиска и выберите застройщика из предложенного списка или уточните название компании, ее юридический адрес, ИНН или ОГРН.

В системе можно проверить статус застройщика и выбрать компанию: проверенную Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства, с потенциально проблемными объектами, в отношении которой начата процедура банкротства

В реестре застройщиков можно узнать много данных по каждой компании: где зарегистрирована, в каких регионах строит дома. Система также позволяет узнать имя руководителя, реквизиты компании, посмотреть все ее строящиеся объекты и увидеть, какие банки с ней работают.

После регистрации застройщика в системе жилищного строительства информацию о нем и загруженные документы проверит Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее также — Фонд). Фонд следит за тем, чтобы информация в системе соответствовала требованиям 214-ФЗ.

Что узнать о жилье в каталоге новостроек

Каждый строящийся по договору участия в долевом строительстве дом можно найти в каталоге новостроек: на карте или по ключевым словам. Введите названия жилищного комплекса, группы компаний или застройщика. Система покажет срок, в который дом должны ввести в эксплуатацию, и статус объекта.

При таком масштабе цифры в кругах — сколько домов строятся в регионах

Система жилищного строительства хранит данные о каждом доме: кто его строит, где он находится, сколько там этажей и квартир. Известна площадь, тип отделки, класс недвижимости и количество машино-мест. Статус объекта информирует: строительство ведется или дом признан проблемным.

О реестре застройщиков и каталоге новостроек.

Проверка надежности застройщика при покупке новостройки

Источник изображения: www.pixabay.com

Приобретение квартиры в строящемся доме считается выгодным, так как на этом этапе жилье продается по доступным ценам. Но иногда люди сталкиваются с недобросовестными застройщиками или мошенниками. Поэтому перед заключением договора обязательно осуществляется оценка компании.

Читайте так же:  Можно ли подать на алименты в браке

Если знать, как проверить застройщика, можно убедиться в его добросовестности и платежеспособности. Для этого изучаются отзывы дольщиков, проектная и учредительная документация, а также используется реестр добросовестных компаний.

Проверка застройщика

Приобретение жилья — рискованный процесс, причем особенно высокие риски возникают при покупке квартиры в недостроенном доме. К основным проблемам, связанным с новостройкой, относятся:

  • долгострой, при котором жилье возводится слишком долго;
  • банкротство застройщика, из-за которого невозможно достроить объект;
  • обман компании, которая заключает с дольщиками не ДДУ, а другие соглашения, по которым не действует государственная защита покупателей;
  • фирма продает одну квартиру нескольким покупателям;
  • по вине строительной фирмы возникают простои во время оформления имущества.

Для предотвращения таких ситуаций осуществляется проверка застройщика. Для этого выполняются следующие действия:

  • изначально выбирается компания, входящая в реестр добросовестных застройщиков, ведущих деятельность исключительно на основании положений Федерального закона № 214-ФЗ;
  • проверяется фирма: изучаются ее документы, которые должны располагаться на официальном сайте в свободном доступе;
  • оцениваются отзывы прошлых покупателей и клиентов;
  • изучается срок работы предприятия, причем желательно отказаться от приобретения жилья, продающегося новой организацией;
  • проверяется членство строительной фирмы в соответствующей СРО.

Только при качественной проверке на надежность можно быть уверенным в законности сделки и добросовестности предприятия.

Необходимые документы

Обязательно проверяется благонадежность застройщика при покупке квартиры в долевое строительство. Для этого изучаются документы компании, которые должны находиться в свободном доступе для каждого потенциального дольщика. Обычно они располагаются на сайте фирмы, но можно прийти в ее офис и запросить документацию в бумажном виде.

Дополнительно придется обращаться в другие организации. Проверке подвергаются следующие документы:

Рекомендуется проверять саму новостройку. Желательно узнавать, на каком этапе строительства находится объект, какие источники финансирования используются застройщиком и в какой срок будет сдано здание.

Правила заключения ДДУ

Надежный застройщик предлагает дольщикам заключение исключительно ДДУ, а не каких-либо других соглашений. Если планируется оформление ипотеки для покупки жилья, то банк выдаст деньги только при наличии этого контракта. Обращаться придется только к застройщикам, аккредитованным в выбранном кредитном учреждении.

Долевое участие обязательно подтверждается путем составления ДДУ. В него включаются следующие данные:

  • адрес многоквартирного дома;
  • кадастровый номер здания;
  • количество этажей;
  • предварительный номер квартиры, выбранной дольщиком;
  • планировка жилого помещения;
  • площадь объекта;
  • дата сдачи дома в эксплуатацию;
  • цена договора и порядок перечисления средств;
  • гарантийный срок жилья, который не может быть меньше пяти лет, но это не относится к инженерному оборудованию;
  • способы, с помощью которых строительная компания обеспечивает исполнение обязательств, причем они могут быть представлены страховым полисом или поручительством банка.

Если отсутствует даже один из указанных пунктов, договор признается недействительным. Поэтому покупатели жилья должны тщательно изучить документ, чтобы убедиться в его оптимальном содержании. Только после этого он подписывается и регистрируется в Росреестре.

Важно! ДДУ защищает дольщиков от разных способов мошенничества со стороны застройщика, например, по нему можно получить компенсацию, если квартира обладает меньшей площадью или задерживаются сроки сдачи жилья в эксплуатацию.

Этапы проверки при покупке квартиры

Процесс проверки компании считается не слишком сложным, но важным, так как он позволяет получить максимум информации о ней. Процедура делится на этапы:

  1. Поиск сведений о предприятии в интернете. У официальных компаний должен быть свой сайт, на котором располагаются учредительные документы и информация о сроке и успешности работы.
  2. Запрос других документов у непосредственного застройщика и в государственных организациях. Это позволяет сравнить бумаги компании с оригиналами.
  3. Изучение проектной декларации. С помощью этой документации выявляется наличие или отсутствие разрешений, определяются параметры будущего строения.
  4. Проверка лицензии на строительство и бумаг на земельный участок. Все разрешения, имеющиеся у застройщика, должны быть действительными и официальными. Некоторые компании занимаются строительством без лицензии, что в будущем приводит к сложностям во время сдачи дома в эксплуатацию.
  5. Проверка информации о том, включена ли компания в реестр добросовестных застройщиков.
  6. Изучение страховки, которая должна быть действительной и подходящей для строительства дома.

Важно! Существуют фирмы, которые за определенную плату предлагают самостоятельную проверку застройщика, поэтому можно воспользоваться их услугами.

Если оформляется ипотека для покупки квартиры в новостройке, то дополнительно сам банк проверяет застройщика. Если компания является неблагонадежной, эта информация передается заемщику.

Когда не стоит приобретать жилье в новостройке

Часто во время проверки выясняется, что застройщик не является благонадежным. Поэтому при следующих признаках лучше отказаться от приобретения квартиры:

  • компания отказывается предъявлять официальные бумаги;
  • представители фирмы не отвечают на вопросы потенциального дольщика;
  • в отношении организации ведется множество судебных разбирательств;
  • предприятие не погашает долги по исполнительным листам;
  • о застройщике в интернете имеется множество негативных отзывов;
  • фирма предлагает заключить договор, не соответствующий требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Важно! Если дольщик заключает предварительный договор, инвестиционное соглашение или пользуется векселем, он не будет защищен от мошенничества застройщика по Федеральному закону № 214-ФЗ, поэтому заключать нужно исключительно ДДУ.

Заключение

Видео (кликните для воспроизведения).

Перед покупкой жилья в новостройке обязательно уделяется внимание тщательной проверке застройщика. Для этого можно найти много информации в интернете, запросить бумаги у самой компании и обратиться в государственные учреждения. Только после проверки благонадежности фирмы и изучения ДДУ можно заключать сделку и оплачивать квартиру в недостроенном доме.

Источники


  1. ред. Качанов, А.Я.; Забарин, С.Н. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам; М.: СПАРК; Издание 2-е, перераб. и доп., 2011. — 389 c.

  2. Кузин, Ф.А. Делайте бизнес красиво; М.: Инфра-М, 2012. — 286 c.

  3. Пауков, В.С. Лекции по судебной медицине / В.С. Пауков. — М.: Практическая медицина, 2018. — 372 c.
  4. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.
Как проверить застройщика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here